Kitől bérlem a lakásomat?

Vajon az ingatlan tulajdonosok közül hányan tudják, hogy saját maguktól bérlik azt amiben laknak? Esetenként – hitelrésztől függően – a piaci ár duplájáért…

Érdemes tavasszal és nyáron végigmenni a családi házas területeken, majdnem mindenhol megy a munka, furgonok állnak a házak előtt, melósok robotolnak a tetőn, a kertekben, mindenhol. Vannak olyan házak, ahol minden évben… Ezekben laknak a világ legjobb főbérlői.

Emlékszem a 2006 körüli időszakra, amikor mindenki hülyének nézett, hogy bérelt lakásban laktunk és nem álltunk be a nép alkotta szép, hosszú sorba és járultunk a hitelintézetek oltára elé. Pedig valljuk be, igen kecsegtető ajánlatokat kaptam, minden héten megtalált valamelyik bank, vagy ismerős ismerőse egy-egy soha vissza nem térő ajánlattal. Sikerült ellenállni, egy viszonylag egyszerű módszert felhasználva – ha nem akarsz rosszul járni, nézd meg mit csinálnak a legtöbben és tedd az ellenkezőjét. Így utólag még azt is hozzátenném, hogy a döntésben benne volt az is, hogy megtehettem, hogy saját akaratomból döntöttem. Nem volt – pontosabban nem vettem róla tudomást – olyan valós, vagy mondvacsinált nyomás, ami miatt be kellett volna állnom a sorba. Inkább csendben figyeltem mi történik…

Több ismerősömmel beszéltem az utóbbi időben, akiket sokadszorra tesz próbára a tudtukon (ismeretükön) kívüli deviza-spekulációjuk eredménye, azaz a magas svájci frank árfolyam. Mindannyian sokat tanultak az utóbbi években, bár ez a tanfolyam nem tartozik a legolcsóbbak közé. Persze az, hogy a megszerzett tudást hogy tudják majd kamatoztatni, egy másik kérdés. Azt viszont remélem, hogy az ő, illetve a mi gyerekeink tanulnak belőle.

Az esetek jelentős részében nem is csak az árfolyamváltozás okozza a nagy terhet, hanem az, hogy mindenféle tervezés és mérlegelés nélkül vágtak bele – sokan úgy gondolják önhibájukon kívül – a tulajdonszerzésbe. A legjobb családi érv a “saját=biztonság” volt és a leghangosabb érvelők mindig a közeli családtagok voltak. Ők most a csöndes sajnálkozók táborát erősítik. Tehát ezek az ismerősök, akik nem tehették meg, hogy szabadon döntenek, elfogadták a reklámok diktátumát és fogyasztani kezdtek. Hitelterméket fogyasztottak, anélkül, hogy számolgattak volna befektetés-megtérülést, illetve bármilyen kockázatelemzésbe fogtak volna. Ez manapság azért nem olyan nagy mutatvány, minden középiskolás gyerek tud használni táblázatkezelőt. A számokat meg be lehet írni és utána dönteni. Így ha mégis kiderül, hogy rossz a rossz döntés, rá lehet fogni a táblázatkezelőre…

Nos, azóta már sok ezer honfitársunk – remélem, hogy tényleg – megtanulta a leckét, sok mindent máshogy lát és remélhetőleg a gyerekeinek is továbbadja ezt a megszerzett tudást. Nem csak azt, hogy mielőtt befektetünk, próbálunk valamiféle tervet csinálni, hanem azt is, hogy nem minden az, aminek első ránézésre látszik. Az ingatlan tulajdon sem az, amit az idevágó hitel-marketing mond róla. Elfelejtik elmesélni, hogy amikor az ember a pénzét ingatlanra költi és abban az ingatlanban lakik, akkor valójában saját magától bérli, méghozzá elég könyörtelen konstrukcióban.

A saját magunkkal kötött bérleti szerződés főbb tételei:

1. kötelező az ingatlan értékével arányos “kaució” fizetése (ingatlanszerzési illeték, 2-3%) melyet a bérlő sosem kap vissza

2. az ingatlan és ahhoz tartozó mindennemű terület gondozásának kötelessége

3. az ingatlan folyamatos állagmegóvása és fejlesztése a bérlő saját költségén

4. kötelező az ingatlanra kirótt helyi adók befizetése

5. kötelező a lakás-, vagyonbiztosítási és vagyonvédelmi díjak fizetése

6. bérlő elfogadja, hogy a bérbeadó akár duplájára is emelheti a bérleti díjat mindennemű szerződésmódosítás nélkül is (hitel esetén a havi törlesztésről van szó)

7. bérlő elfogadja, hogy sok (10-30) éven keresztül vállalja a fenti feltételek teljesítését, anyagi lehetőségeitől függetlenül

8. bérlő elfogadja, hogy a bérleti szerződés egyoldalú felmondása esetén más ingatlan tulajdonjoga is a bérbeadóé – ebben az esetben a finanszírozó banké – lehet (ingatlanfedezetű hitel)

9. ha a bérlő felmondja a szerződést, akkor az azzal járó terheken (hitel-tartozás) kívül, az ingatlan értékével arányos összeget kell fizetnie (jövedelem adó)

Nem sok normális bérlőt ismerek, aki a fenti feltételek közül mindet elfogadná egy idegennel való szerződéskötéskor, de ugye magunkkal mindig kivételezünk… Leginkább akkor, ha nem is olvassuk el a feltételeket.

Talán néhány olvasónak magyarázatra szorul, miként is kapcsolódik a bérlés és a tulajdonlás ebben az esetben. Nézzük meg ezt egy példán keresztül, melyet gyorsan lekörmölök az utókornak:

2006-ot írunk, egy kb. 30.000.000 Ft piaci értékű lakást bérelek, melynek a havi bérleti díja 100.000 Ft. Erős – és folyamatos, minden irányból érkező – nyomásra úgy döntök, hogy ezt a 100.000 forintot inkább a “sajátomra költöm”, ezért felkeresek egy bankot. Elmondom nekik, hogy szeretnék egy harmincmillóba’ kerülő házat venni, de nekem csak tízmillióm van. Azt mondja a bank, hogy rendben, adok neked húszmilliót, de hogy nekem is hasznom legyen rajta, meg “neked is jó legyen” fizess havonta 100.000-et, mondjuk 400 hónapig. Nagy az öröm, hiszen ugyanúgy havi százat perkálunk, a Mariska néni helyett az Igrubuni banknak. Nézzük, ebben a pillanatban mennyi veszteségünk van: a saját tízmilliónk összes kamata (400 hónapra ki se meri számolni az ember) és az a biztonság amit eddig adott. Persze gyorsan elsiklunk felette a szerzési öröm okán.

Minden csoda nekünk dolgozik, megvan a kiszemelt házikó, egy kis alkuval belefér a harmincas keretbe, megköttetik aminek meg kell köttetnie, az eladó mosolyog, mi meg a biztonságot jelentő deszkák és téglák birtokában érezzük magunkat. Mosolyogva kifizetünk egy havi bérleti díjat az ügyvédnek, egy másikat a költöztetőknek, majd pár hónappal a beköltözés után még 11 havit az adóhatóságnak. A fenti veszteségekhez hozzáírnánk ezt a majdnem másfél milkót is, de a nagy örömben szépen elsiklunk fölötte.

Mivel a ház zugait más szele lengte be eddig, ráfér egy kis felújítás, amire elmegy 2-3 hónap és 1-2 további milliócska – azaz újabb egy, másfél év bérleti díj Mariska néninél – is csöndesen. Ezt sem érezzük veszteségnek, hiszen sajátunkra költöttük. Ráadásul egy idő után megszokjuk, hogy a saját ingatlan hibái miatt nem tudunk panaszkodni Mariska néninek – panaszkodhatunk helyette a tulajdonosnak azaz magunknak. Meg is tesszük, kell egy új kazán, eldugult a wc, pár csempe leesik, beázik a tető, ki kell vágni egy fát a ház előtt, el kell vitetni a gazt, a sittet. A tulajdonos meg veszi a lapot és javít és finanszíroz mosolyogva, folyamatosan. Évente belecsúszik fél milkó észrevétlenül, azaz újabb 4-5 havi bérleti díj.

A baj csak akkor jön, mikor eltelik az első két-három év és a javítgatandók nem fogynak, nyílászárókat is cserélni kéne (most éppen az a divat), ráadásul a válságvilág beköszönte ránk fújja a kamatok növekedését. Már régen nem százezer a bérleti díj – azaz a törlesztőrészlet, amit lassan mi is az előbbivel azonosítunk -, örülnénk is neki ha csak annyi volna, már százötvennek is örülnénk. Mennyi is a plusz 50.000 szorozva tizenkettővel? Évente újabb hat havi Marisnak nénit jelent.

Hol is tartunk már a bérleti díjjal, mely a hitel törlesztő részletéből, a tízmilliónk hiányzó kamataiból és a rendszeres karbantartási díjakból tevődik össze? A veszteségek nélkül is jóval havi 200.000 fölött járunk, megtakarításunk már régen nincs, tartalékok képzéséről nem is álmodunk. A hamis biztonság-érzetért megszerzett ingatlanunkat huszonötért se venné meg senki, azaz ha mégis megvenné valaki, akkor már csak tíz-tizenöt millióval tartoznánk a banknak…

Egy másik dimenzióban Mariska néni lakását azóta is mi bérleljük, a válságra hivatkozva immár 80.000-ért. Abban a világban talán sikerül a tízmilliónk biztonságával, kamataival és a “maradék” havi százhúszezerrel néhány év múlva máshogy befektetnünk. Ki tudja…

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *