Gazdag papa, szegény papa

Vannak olyan információk, amelyek csak lassan érlelődve tudnak eljutni a tudatomig – de azt is meg kell állapítanom, hogy sok esetben a tudatalattimba való eljutásukig szerencsére nem kell sokat várni. Bizonyára egy ilyen profilba tartozom, nekem ilyen bonyolult a megértési procedúrám.

Még a tavalyi év elején olvastam Robert T. Kiyosaki Gazdag papa, szegény papa című könyvét, akkor azt hittem, hogy sikerült megértenem a mondanivalóját. Ma már tudom azt is, hogy akkor nem – vagy csak részben – sikerült, ehhez is el kellett telni sok-sok időnek és be kellett következni bizonyos eseményeknek. A megértést úgy szoktam ellenőrizni magamon, hogy össze tudom-e foglalni az adott témát, könyvet, előadást egy mondatban, vagy nem tudom. Ha nem tudom összefoglalni, akkor nem sikerült tudatosan megértenem, de ez nem zárja ki azt, hogy a feldolgozása már tudatalatti szinten gőzerővel folyik.

Nos, a fenti könyv mondanivalójának magvas, egy mondatos összefoglalója benne van a szövegben, csak ki kellett hogy emelkedjen onnan:

Az anyagi gondok elsőrendű oka az, hogy az emberek nem tudnak különbséget tenni eszköz és forrás között.

Az eszköz és a forrás mint szó szinte mindenki számára felfogható, de a fenti kontextusban ez már nem megy mindenkinek. Sőt – saját példámból kiindulva – ez ilyen egyszerű megállapításokon, melyek további definíciókra hivatkoznak könnyen átsiklik az ember, teszi ezt elsősorban lustaságból. Lusta megérteni a fogalmakat, ezáltal a definíció, majd a mondanivaló is érthetetlen marad számára.

Számviteli definíció:
Eszköz: a vállalkozás működéséhez szükséges erőforrások
Forrás: az eszközök beszerzéséhez és fenntartásához szükséges javak keletkezésének helye, azaz származása

(forrás: Pénzügyi intelligencia blog)

Egyszerűbben megfogalmazva az eszköz pénzt termel, pénzt juttat a zsebünkben, míg a forrás pénzt vesz ki a zsebünkből. Azaz pont az ellenkező irányba húzzák a szekeret. Ez úgy gondolom elég egyszerű definíció ahhoz, hogy a fenti kulcsmondatból levezethessük a következőt:

A gazdagok eszközöket vesznek, a szegények és a középosztálybeliek forrásokat.

Akinek sok pénztermelő eszköze van, az gazdag, akinek sok pénzt felemésztő forrása van az szegény. Itt fontos megemlíteni, hogy számomra a “gazdag” és a “szegény” között nem a pénzösszeg mennyisége a kérdés, hanem a tendencia. Akinek van 10.000.000 Ft a bakszámláján és nincs tartozása az ugyanannyira gazdag, mint akinek 100.000.000 Ft-ja van. Aki pedig havonta 10.000 Ft-ot fizet be csekken a banknak hiteltörlesztés gyanánt – számára luxuscikkekért – az ugyanolyan szegény, mint aki 100.000 Ft-ot. Ugyanis a tízezerből előbb utóbb százezer lesz, ahogy a tízmillióból is százmillió, csak más-más előjellel. Azért gondolom azt, hogy ez így lesz, mert hiszek a kulcsmondatban található megállapításban, nem elméleti, hanem gyakorlati, tapasztalati okok által.

Az ilyen egyszerű információk, összefüggések ismerete nélkül a jelen korban ugyanolyan veszélyben van az ember, mint a vadnyugaton volt pisztoly és ló nélkül. A családok jelentős részében még mindig feudalizmusból örökölt “tudás” átadása folyik, legyen földed – manapság ingatlan tulajdonnak hívják, melynek megszerzése a “minden áron” kategóriába tartozik -, akkor nem halsz éhen, és nem fagysz meg. Csak csöndesen jegyezném meg ehhez, hogy de, akkor is éhen halsz és megfagysz, ha nem tudod megművelni és felépíteni – mai szóval fenntartani. Sokan tapasztalják ezt manapság a saját bőrükön. A hitelből megvásárolt – ezáltal számukra luxus – saját használatú ingatlanról azt hiszik, hogy az egy eszköz, ami pénzt termel (hiszen nem kell lakbért fizetni, állítólag hosszú távon növekszik az ingatlan értéke a piacon). Mivel generikusan ők szegények, bizonyára rosszul gondolják és valójában forrást vettek, ami viszi a pénzüket folyamatosan – elég csak ránézni az ingatlanhoz kapcsolódó kiadásokra…

A bevezetőben írtam, hogy sok esetben sikerül dolgokat megértenem úgy, hogy valójában nem is értem azokat. Ezt onnan veszem észre, hogy egy szituációban tudom miként kéne az aktuális információim alapján döntenem, de mégsem hozom meg a döntést. Ha ezek az “akadályozók” programozott – mely programok jelentős részét továbbra is rossznak tartok – gondolatok volnának, akkor jó sok sikertelen tranzakció birtokosa lennék. Mivel nem így van, azaz az eredmény nem az örökölt programom szerint elvárható eredményt adja, másra kell gondolnom. Ezek a – jókor és jól – blokkoló gondolatok idővel érthetővé válnak és mindnek megtalálom a forrását is. Ezáltal bízok is bennük, bár elég kritikus vagyok ahhoz, hogy vita nélkül elfogadjam őket.

Ha igaznak tekintjük azt a mondást, hogy “a szegénység szegénységet szül”, akkor azt is igaznak tekinthetjük, hogy a szegényt szegény szüli és az utód szegénységéért a szegényt szülő a felelős. Azaz a gyermekem szegénységéért én vagyok a felelős, nem az én szüleim. Ők az én szegénységemért felelősek. Ha ezt tudom és megértem, akkor az olyan – a gyermek tudásának növelésével kapcsolatosan születő – tartalmú mondatokat, mint “öreg vagyok már ehhez, hogy megtanuljam”, “nem értek hozzá”, “tanuld meg magad, én nem értem”, “nincs rá lehetőségünk”, “nincs pénzünk rá” száműzni kell jó messzire. Ezek a gondolatok biztosítják a klónozást, a szegénység megszülését, biztos átörököltetését a következő generációba. Csak a folyamatos tanulás, a saját tudás bővítése lehet követendő példa, minden más arra szolgál, hogy a mások által belénk programozott “tudást” adjuk át, ellenőrizetlenül, sokszor előre tudott eredménnyel.

Azt hiszem, egy egész generáció mondhatja el magáról, döbben rá idővel, hogy üres zsebbel, üres fejjel és üres szívvel eresztették útjára. Már csak az a kérdés számomra, hogy lehet-e ebben a sorsban komoly változtatást tenni egy generáció alatt, vagy el kell fogadni a klónok programozott életciklusának megváltoztathatatlanságát…

OTP nyugdíjpénztár – az igazi hozam

Ha felháborító volt a februári OTP nyugdíjpénztári számlalevél tartalma, akkor a júniusira nem is lehet jelzőket találni.

Nem is akarom részletezni, csak egy végeredményt írnék le, mely a befektetéseink hozamát jelöli, előjelesen:


– 600.000 Ft


Ezúton üdvözlök mindenkit, aki tudásával, szorgalmával, törvényhozásával, kapzsiságával és kalkulációs táblájával hozzájárult ahhoz, hogy sikerüljön a felhalmozott tőke értéke alá redukálni ezt a számára semennyire sem fontos, a nyugdíjas évek finanszírozását biztosítani kívánó összeget. Gondolom ez a valaki nem is létezik, ez egy véletlen eset, amire senki nem számított…

Véletlenek pedig nincsenek és következmény nélküli történés sincs! Azaz a nem létező valaki helyében én nem lennék nyugodt és erősen a jajmilesz forgatókönyvön gondolkoznék. Merthogy a jajmilesz túl sok helyről kezdett el szikrákat vetni és ezeket a szikrákat a nem létező valaki a nem létező vödrében párolgó vízzel nehezen lesz képes eloltani…

Én nem aggódom, nekem szerencsére nincs rá okom, de sokan vannak akiknek van.

Ha 1.000.000 hozzánk hasonló családban sikerült ezt a hozamot elérni, akkor az hozzávetőlegesen:


– 600.000.000.000 Ft

Ha képes vagy értelmezni ezt a számot, akkor üdv a való világban!

Válságban a legjobb befektetés

Az imént botlottam bele két olyan befektetési – befektetett – formába, mely még a legválságosabb időben is jónak mondható, minimális kockázat mellett realizálható a profit.

Rövid távon szinte biztosra vehető a magas hozam, de fejlesztéstől függően hosszabb távon is biztos megtérülést garantál.

Szeifert Imre: A természet lágy ölén

csizmar_istvan-forrosag

A mai nap margójára, hogy legyen a semminél valamivel több is…

Ingatlan befektetés

Ad-e a embernek valódi biztonságot egy befektetésként megvásárolt ingatlan, vagy egyszerűen ragaszkodunk a materiális, a napi életünkhöz tartozó tárgyakhoz, falhoz, földhöz és funkciókhoz?

house-1Ezt a döntést az emberek többsége csak azután lesz képes meghozni, ha már birtokon belül került, azaz megvásárolta az ingatlant. Ekkor viszont már túl van a keresési perióduson, az előzetes csalódásokon, a kifizetett illetékeken, a sorban állásokon, az új szomszédok megismerésén, az ingatlan hibáinak felfedezésén és talán az utólagos költségkalkuláción is.

A megszerzett birtoka néhány fallal körbekerített levegő, jobb esetben az övé az ingatlan alatti földterület is. Márpedig befektetés esetén ez utóbbi az ami hosszabb távon biztosan számít, hiszen a megvásárolt néhány köbméternyi levegőért és az azt határoló, folyamatosan romló minőségű falakért csak spekulációval megtámogatott árváltozás, vagy hirtelen igény-növekedés esetén lehet többet kérni a vásárlási árnál. Egy ingatlannál – hasonlóan a háborúkhoz szükséges feltételekhez; pénz, pénz, pénz – a három legfontosabb paraméter, annak helye, helye és helye. Minden más paraméter csak apró bónusz, vagy málusz – befektetési szempontból nem jelent a hellyel kapcsolatosan összehasonlítható kockázatot.

A fenti kérdésre objektív választ nem lehet adni, hiszen az, hogy kinek mit jelent a biztonság, kinek mi ad biztonságot az sok mindentől függ. Tradícióktól, mások véleményétől, sztereotípiáktól és attól is, hogy milyen volt az egyén múltja. Márpedig ha befektetési céllal vásárol ingatlant, akkor a jövőjéről dönt a kiválasztással és a vásárlással – nagy valószínűség szerint az addigi életében szerzett tapasztalatok alapján.

Ezek szerint kódolva van a rossz befektetési döntés az életünkbe, attól függően, hogy mit tanultunk a szüleinktől és életünk során milyen döntéseket hoztunk?

A válasz nagy biztonsággal kijelenthetően IGEN, legalábbis akkor, ha a mintavételben a társadalom egyes rétegei számukhoz mérten szerepelnek. Ettől függetlenül az is kijelenthető, hogy ha sikerült elszakadnunk a szubjektív érvektől, melyek a döntést előkészítik és próbálunk objektívan tervezni, jelentősen csökkenthetjük a rossz döntés kockázatát.

house-2A célunkkal kell elsősorban tisztában lenni, azaz a befektetni kívánt összegen bankban megszerezhető kamatnál magasabb hasznot realizálni, vagy tulajdonolni valamit. A szerzés és tulajdonlás utáni vágy és annak öröme határozza meg a szubjektív paramétereket és azok súlyát is az összehasonlításban, a döntésben. Ha valóban nyereséget akarunk realizálni, akkor ezeket az érveket el kell távolítani a döntés-előkészítő anyagunkból, mert jelentősen torzítják a képet. Próbáljunk meg kizárólag számokban és mértékegységekben kifejezhető értékekkel dolgozni és határozzuk meg a befektetéshez tartozó megtérülési időszakot is.

Készítsünk – vagy töltsünk le innen – számoló táblázatot, ahol legalább 10 éves időtartamra kalkuláljunk. Ha a befektetéshez hitelt is igénybe akarunk venni – ahogy ez ilyen értéknél és mértéktartó esetben mindennaposnak, érthetőnek nevezhető – akkor annak végösszege döntő lehet, hiszen ha egy 20MFt-os ingatlan megvásárlásához szükségünk lesz 10MFt hitelre és annak 10 éves futamideje alatt a dupláját fizetjük vissza, a befektetésünk eredménye a banknál 10MFt nyereség formájában realizálódhat. Gondoljunk arra, hogy 10 év múlva lesz egy ingatlan a tulajdonunkban, amelyet 30MFt-ért vásároltunk meg, azaz a 0%-os haszon-állapot eléréséhez az adott ingatlan értékének az adott helyen 50%-al kellene növekednie! Sőt a képlet még pontosabb abban az esetben, ha a befektetett összeghez hozzászámoljuk a befizetett illetékeket, ügyvédi és banki költségeket, továbbá a 10 év alatt szükséges felújításra költendő összegeket is. Durva számítás szerint ekkor már az 50% helyett 60-65% körül lesz a mutató.

Az ingatlan befektetés szubjektívumok alapján helytől és tendenciáktól függetlenül is lehet jó befektetés – hiszen egyfajta fedelet, biztonságot ad az adott futamidőre -, de objektív kalkuláció nélkül ennek az esélye elenyészően kicsi. Talán az egyedüli tanulság, hogy döntést nem a befektetés után, hanem előtte kell meghozni…

Uzsora

Manapság sok szó esik a kölcsönökről, gyorskölcsönökről, hitelekről, uzsoráról. Egy mindben közös, a kamat, ami a pénzt terheli.

A vita arról zajlik, hogy mi az ami még elfogadható (ideális esetben a 0% kamat) és mi az ami már nem elfogadható (az ügyfél által visszafizethetetlen kamat).

Lássunk három konkrét példát a jelenből:

uzsora-provident

– Felvett összeg: 200.000 Ft
– Futamidő: 54 hét (kb. 12 hónap)
– Heti törlesztés: 5.080 Ft (kb. 21.700 Ft/hó)
– Visszafizetendő összeg: 274.320 Ft
– Kamat: 74.320 Ft
– Kamat a teljes összegre kivetítve: 37.16%

uzsora-provident

– Felvett összeg: 2.000.000 Ft helyett 1 920 000
– Futamidő: 84 hónap
– Havi törlesztés: 51.728 Ft
– Visszafizetendő összeg: 4.345.152 Ft
– Kamat: 2.425.152 Ft
– Kamat a teljes összegre kivetítve: 126.31%

Ebben az apró számolásban – nem is nevezem összehasonlításnak – a közgazdászok bizonyára számtalan hibát találnának, legyen ez az ő dolguk. Én csak arra szerettem volna rámutatni, hogy az uzsora ott kezdődik, hogy az odaadott pénzt vagy tárgyat kamattal együtt kérjük vissza. Aki kéri, az az esetek jelentős részében szorult helyzetéből kifolyólag kéri…

Azt hiszem legalább egy közös konklúzió van mindkét végeredményben, aki úgy gondolja, hogy 12/84 hónapon keresztül képes lesz az adott összeget és az összeghez tartozó kamatot visszafizetni, annak nincs szüksége erre a hitelre, hiszen ha a kamatokat levesszük akkor az első esetben 9 hónap alatt, míg a második esetben 37 hónap alatt félre tudja tenni az összeget!

Ha meg úgy gondolja, hogy nem tudja félretenni, akkor nem tudja – vagy nem akarja, esetleg átverték – megítélni a döntése súlyát, azaz vele szemben akár el is követhetik az uzsora-bűncselekményt, hiszen:

Aki más szorult helyzetét kihasználva olyan aránytalan szerződést köt, amelyben a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között feltűnő a különbség, és ezzel nehéz anyagi helyzetbe hozza, vagy tartja a sértettet, bűncselekményt valósít meg.

A jelen helyzetben pedig fokozottan érvényes a gondolkodási kényszer, hiszen ember legyen a talpán, aki akár 1 évre előre képes pénzügyi tervet készíteni…

Mielőtt arra gondolnánk, hogy ez csak a szabad felhasználású hitelekre vonatkozik, kukkantsunk rá egy bank lakáshitel kalkulátorára:

uzsora-otp-lakas

– Felvett összeg: 10 000 000
– Futamidő: 120 hónap (10 év)
– Havi törlesztés: 176.190 Ft
– Visszafizetendő összeg: 21.142.800 Ft
– Kamat: 11.142.800 Ft
– Kamat a teljes összegre kivetítve: 111.42%

Tehát hősünk – vagy meggondolatlan/tudatlan/átvert embertársunk – a tízmilliós lakásáért 10 év alatt kifizet huszonegy milliót, továbbá egy rakás adót és illetéket, majd 10 év múlva örülhet, ha a lakása ér annyit amennyiért most vette – azaz borítékolható egy igen szép deficit… Ha pedig van havi 176e Ft-ja erre a célra, akkor béreljen a feléből lakást magának (annyiból egy tízmilliósnál jobbat lehet bérelni) és a másik felét tegye félre – kamatos kamattal bizonyára több pénze lesz 10 év múlva mint a felvenni kívánt hitel, ráadásul lesz pénzbeli tartaléka is. Hacsak nem járunk úgy a pénzünkkel, mint ahogy most járni tűnünk…

Kalkulálj ha még nem késő: Ingatlant venni, vagy bérelni érdemes?

Ingatlant venni, vagy bérelni érdemes?

Végül is minden a számokon múlik, kellő óvatossággal tessék kezelni!

Ingatlan kalkuláció

Kicsit körülnéztem ingatlan témában és rábukkantam egy érdekes listára, mely az ingatlan vásárlással kapcsolatos költségeket igyekezett felsorolni. Igen érdekesen alakulnak ezek a számok, még akkor is ha igyekeztem biztonsági tartalékokat (azaz a fizetendőket túltervezve) képzeni, így kicsit direkt torzítani a képen.

Az elsődleges cél az volt, hogy segítsen eldönteni azt az egyszerű kérdést, miszerint bérelni, vagy vásárolni érdemes…

Ha az embernek van biztonsági tartaléka – most tekintsünk el attól a lehetőségtől, hogy okos vezetőink olyan szinten kormányozzák hajónkat veszélyes vizekre, hogy a bankban tartott pénzünk értéke is csökkenni fog – mindenképpen a bérlés a biztonságosabb, hiszen vásárláskor mint önrész ezt, vagy ennek jelentős részét be kell áldozni.

A vásárlásnál viszont olyan szubjektív dolgok tudják befolyásolni az eredményt (lásd a táblázat jobb oldala) mint az ingatlan helye szerinti árazás, ingatlanpiaci tendenciák, az adott település lakóinak viselkedés szerinti átrendeződése, stb. Ezekkel nem akartam számolni, mert jelenleg tervezhetetlennek érzem, sokkal inkább mint a banki kamatokat.

A számoló táblában be lehet állítani a saját pénz értékét, a biztonsági tartalék értékét, illetve a vásárolandó ingatlan értékét is – ezzel párhuzamosan a bérleti díjat is. A kamatok számítása is dinamikus, jelenleg 2009 januári számokkal van feltöltve. A jobb oldali eredmény tábla mutatja, hogy a bal oldali beállítások szerint mely konstrukció (új ingatlan vásárlása, használt ingatlan vásárlása, ingatlan bérlése) adott körülmények között milyen értéket produkál x év múltán.

hamletskullhcsealousA táblázat minden bizonnyal rendelkezik hibákkal, a célja nem a fillérre pontos kalkuláció készítése, hanem egy döntés előkészítése változó szempontok szerint. Ezzel együtt ha valami ordenáré van benne, kérem jelezd – nem vagyok ingatlanos, csak a neten fellelhető információkat igyekeztem egységbe foglalni.

A számolótábla letöltése: LouiSe-ingatlan_kalkulacio.xls

Venni, vagy bérelni – ez itt a kérdés!