Vegyél, ne bérelj – városi legenda?

Kicsit filozofáltam azon a közhelyen, melyet mindenki mondogat, de szerintem senki nem tudja, hogy pontosan miért is teszi…

Miért a főbérlőnek fizeted a havi bérleti díjat, mikor a saját lakásodba is fizethetnéd?

Nézzünk utána egy kicsit, hogy egy kis számolgatás után is igaz-e a fenti mondásban rejtőző állítás, vagy egyszerűen be kell tudni a városi legendák egyikének.

Tegyük fel, hogy a Kovács családnak – akinek nem áll rendelkezésére kapott, nyert, örökölt, stb. ingatlan erre a célra – laknia kell valahol és erre havonta 160.000 Ft-ot tud elkülöníteni a családi költségvetéséből. Ez az összeg fedezni tudja a megfelelő környéket és a megfelelő szobaszámot, komfortot – esetünkben, egy 30.000.000 Ft értékű lakás képében.

Ennek a Kovács családnak sok-sok évi takarékossággal sikerült egy kis tőkére is szert tennie, ez az összeg a példában 20.000.000 Ft.

Ebben az állapotban éri el őket a fenti mondás amire Kovács apuka kockás-papírt és hegyezett-ceruzát ragadva nekiáll számolgatni. Bekapcsolja számítógépét és meglátogatja több bank internetes oldalát is, ahol a hitel-kalkulátorokba precízen rögzíti a számokat. Az egyes bankok által kínált konstrukciókban vannak komoly eltérések, de a kalkulációhoz, döntés előkészítéshez nagyságrendileg – közép értékkel számolva – elegendőnek bizonyulnak.

Úgy tervezi, hogy a tőkéjét kétharmados önrészként felhasználva megveszi azt az ingatlant, amiben laknak. Ehhez egy banktól további 10.000.000 Ft hitelt szeretne felvenni, melyet 10 év alatt fizetne vissza.

Lássuk mi került Kovács apuka papírjára, a számítások ereményeként:

BÉRELEM MEGVESZEM
Bérleti díj: 160.000 Ft / hó

Kamatozó tőke: +20.000.000 Ft
A tőke kamata: +16.000.000 Ft
Kifizetendő bérleti díj: -19.200.000 Ft

Eredmény: +16.800.000 Ft

Törlesztő részlet: 160.000 Ft / hó

Az ingatlan értéke: +30.000.000 Ft
Kifizetendő tőke: -20.000.000 Ft
Kifizetendő illetékek: -3.000.000 Ft
Kifizetendő hitel + kamat: -19.200.000 Ft

Eredmény: -12.200.000 Ft

A bérleti esetben nagyon egyszerű volt a képlet, beszorozta a havi bérleti díj összegét a 120 hónappal, ennyi (19.200.000) a negatív oldal, míg a pozitív oldalon a tőke és annak kamatai vannak (36.000.000 Ft). Az eredmény e kettő különbsége lett.

36.000.000 - 19.200.000 = 16.800.000

Vételi esetben egy kicsit bonyolultabb, hiszen ott a pozitív oldalon mindössze a megvásárolt ingatlan értéke van (30.000.000 Ft), a negatív oldalon viszont a kifizetett tőke, a hitel és annak kamatai és az illetékek is megjelennek (42.200.000 Ft).

30.000.000 - 42.200.000 = -12.200.000

Kovács apuka első olvasatra nem hitte el, hogy valójában ez az eredmény, ezért újra nekiállt számolgatni, ezúttal nagyon okos és megbízható kompjútere segítségével, továbbá egy ügyes kis számolótáblával. Sajnos ezzel is hasonló eredményre jutott, így szomorúan ki kellett jelentenie magának, hogy ez nem a legjobb befektetési forma számára…

Azaz egyértelműen kockázatosabb megvásárolni – a bérleti díjjal megegyező havi törlesztő részlettel rendelkező hitellel – számára ugyanazt az ingatlant, mint folyamatosan bérelni. Hitel esetén ugyanúgy bérleti díjat fizet a “saját” ingatlanára a banknak, ráadásul az összes megtakarított pénze is rámegy erre az ügyletre. Azt is érdemes megnézni, hogy a két eredmény különbözete, majdnem megegyezik a bérelt/megvásárolt ingatlan értékével…

Ezek után Kovács apuka a fenti állítást egyértelműen városi legendának minősítette, hátradőlt bérelt lakásának nappalijában és folytatta kitartó, takarékoskodó, gyűjtögető életmódját.

Ingatlant venni, vagy bérelni érdemes?

Végül is minden a számokon múlik, kellő óvatossággal tessék kezelni!

Ingatlan kalkuláció

Kicsit körülnéztem ingatlan témában és rábukkantam egy érdekes listára, mely az ingatlan vásárlással kapcsolatos költségeket igyekezett felsorolni. Igen érdekesen alakulnak ezek a számok, még akkor is ha igyekeztem biztonsági tartalékokat (azaz a fizetendőket túltervezve) képzeni, így kicsit direkt torzítani a képen.

Az elsődleges cél az volt, hogy segítsen eldönteni azt az egyszerű kérdést, miszerint bérelni, vagy vásárolni érdemes…

Ha az embernek van biztonsági tartaléka – most tekintsünk el attól a lehetőségtől, hogy okos vezetőink olyan szinten kormányozzák hajónkat veszélyes vizekre, hogy a bankban tartott pénzünk értéke is csökkenni fog – mindenképpen a bérlés a biztonságosabb, hiszen vásárláskor mint önrész ezt, vagy ennek jelentős részét be kell áldozni.

A vásárlásnál viszont olyan szubjektív dolgok tudják befolyásolni az eredményt (lásd a táblázat jobb oldala) mint az ingatlan helye szerinti árazás, ingatlanpiaci tendenciák, az adott település lakóinak viselkedés szerinti átrendeződése, stb. Ezekkel nem akartam számolni, mert jelenleg tervezhetetlennek érzem, sokkal inkább mint a banki kamatokat.

A számoló táblában be lehet állítani a saját pénz értékét, a biztonsági tartalék értékét, illetve a vásárolandó ingatlan értékét is – ezzel párhuzamosan a bérleti díjat is. A kamatok számítása is dinamikus, jelenleg 2009 januári számokkal van feltöltve. A jobb oldali eredmény tábla mutatja, hogy a bal oldali beállítások szerint mely konstrukció (új ingatlan vásárlása, használt ingatlan vásárlása, ingatlan bérlése) adott körülmények között milyen értéket produkál x év múltán.

hamletskullhcsealousA táblázat minden bizonnyal rendelkezik hibákkal, a célja nem a fillérre pontos kalkuláció készítése, hanem egy döntés előkészítése változó szempontok szerint. Ezzel együtt ha valami ordenáré van benne, kérem jelezd – nem vagyok ingatlanos, csak a neten fellelhető információkat igyekeztem egységbe foglalni.

A számolótábla letöltése: LouiSe-ingatlan_kalkulacio.xls

Venni, vagy bérelni – ez itt a kérdés!