Kitől bérlem a lakásomat?

Vajon az ingatlan tulajdonosok közül hányan tudják, hogy saját maguktól bérlik azt amiben laknak? Esetenként – hitelrésztől függően – a piaci ár duplájáért…

Érdemes tavasszal és nyáron végigmenni a családi házas területeken, majdnem mindenhol megy a munka, furgonok állnak a házak előtt, melósok robotolnak a tetőn, a kertekben, mindenhol. Vannak olyan házak, ahol minden évben… Ezekben laknak a világ legjobb főbérlői.

Emlékszem a 2006 körüli időszakra, amikor mindenki hülyének nézett, hogy bérelt lakásban laktunk és nem álltunk be a nép alkotta szép, hosszú sorba és járultunk a hitelintézetek oltára elé. Pedig valljuk be, igen kecsegtető ajánlatokat kaptam, minden héten megtalált valamelyik bank, vagy ismerős ismerőse egy-egy soha vissza nem térő ajánlattal. Sikerült ellenállni, egy viszonylag egyszerű módszert felhasználva – ha nem akarsz rosszul járni, nézd meg mit csinálnak a legtöbben és tedd az ellenkezőjét. Így utólag még azt is hozzátenném, hogy a döntésben benne volt az is, hogy megtehettem, hogy saját akaratomból döntöttem. Nem volt – pontosabban nem vettem róla tudomást – olyan valós, vagy mondvacsinált nyomás, ami miatt be kellett volna állnom a sorba. Inkább csendben figyeltem mi történik…

Több ismerősömmel beszéltem az utóbbi időben, akiket sokadszorra tesz próbára a tudtukon (ismeretükön) kívüli deviza-spekulációjuk eredménye, azaz a magas svájci frank árfolyam. Mindannyian sokat tanultak az utóbbi években, bár ez a tanfolyam nem tartozik a legolcsóbbak közé. Persze az, hogy a megszerzett tudást hogy tudják majd kamatoztatni, egy másik kérdés. Azt viszont remélem, hogy az ő, illetve a mi gyerekeink tanulnak belőle.

Az esetek jelentős részében nem is csak az árfolyamváltozás okozza a nagy terhet, hanem az, hogy mindenféle tervezés és mérlegelés nélkül vágtak bele – sokan úgy gondolják önhibájukon kívül – a tulajdonszerzésbe. A legjobb családi érv a “saját=biztonság” volt és a leghangosabb érvelők mindig a közeli családtagok voltak. Ők most a csöndes sajnálkozók táborát erősítik. Tehát ezek az ismerősök, akik nem tehették meg, hogy szabadon döntenek, elfogadták a reklámok diktátumát és fogyasztani kezdtek. Hitelterméket fogyasztottak, anélkül, hogy számolgattak volna befektetés-megtérülést, illetve bármilyen kockázatelemzésbe fogtak volna. Ez manapság azért nem olyan nagy mutatvány, minden középiskolás gyerek tud használni táblázatkezelőt. A számokat meg be lehet írni és utána dönteni. Így ha mégis kiderül, hogy rossz a rossz döntés, rá lehet fogni a táblázatkezelőre…

Nos, azóta már sok ezer honfitársunk – remélem, hogy tényleg – megtanulta a leckét, sok mindent máshogy lát és remélhetőleg a gyerekeinek is továbbadja ezt a megszerzett tudást. Nem csak azt, hogy mielőtt befektetünk, próbálunk valamiféle tervet csinálni, hanem azt is, hogy nem minden az, aminek első ránézésre látszik. Az ingatlan tulajdon sem az, amit az idevágó hitel-marketing mond róla. Elfelejtik elmesélni, hogy amikor az ember a pénzét ingatlanra költi és abban az ingatlanban lakik, akkor valójában saját magától bérli, méghozzá elég könyörtelen konstrukcióban.

A saját magunkkal kötött bérleti szerződés főbb tételei:

1. kötelező az ingatlan értékével arányos “kaució” fizetése (ingatlanszerzési illeték, 2-3%) melyet a bérlő sosem kap vissza

2. az ingatlan és ahhoz tartozó mindennemű terület gondozásának kötelessége

3. az ingatlan folyamatos állagmegóvása és fejlesztése a bérlő saját költségén

4. kötelező az ingatlanra kirótt helyi adók befizetése

5. kötelező a lakás-, vagyonbiztosítási és vagyonvédelmi díjak fizetése

6. bérlő elfogadja, hogy a bérbeadó akár duplájára is emelheti a bérleti díjat mindennemű szerződésmódosítás nélkül is (hitel esetén a havi törlesztésről van szó)

7. bérlő elfogadja, hogy sok (10-30) éven keresztül vállalja a fenti feltételek teljesítését, anyagi lehetőségeitől függetlenül

8. bérlő elfogadja, hogy a bérleti szerződés egyoldalú felmondása esetén más ingatlan tulajdonjoga is a bérbeadóé – ebben az esetben a finanszírozó banké – lehet (ingatlanfedezetű hitel)

9. ha a bérlő felmondja a szerződést, akkor az azzal járó terheken (hitel-tartozás) kívül, az ingatlan értékével arányos összeget kell fizetnie (jövedelem adó)

Nem sok normális bérlőt ismerek, aki a fenti feltételek közül mindet elfogadná egy idegennel való szerződéskötéskor, de ugye magunkkal mindig kivételezünk… Leginkább akkor, ha nem is olvassuk el a feltételeket.

Talán néhány olvasónak magyarázatra szorul, miként is kapcsolódik a bérlés és a tulajdonlás ebben az esetben. Nézzük meg ezt egy példán keresztül, melyet gyorsan lekörmölök az utókornak:

2006-ot írunk, egy kb. 30.000.000 Ft piaci értékű lakást bérelek, melynek a havi bérleti díja 100.000 Ft. Erős – és folyamatos, minden irányból érkező – nyomásra úgy döntök, hogy ezt a 100.000 forintot inkább a “sajátomra költöm”, ezért felkeresek egy bankot. Elmondom nekik, hogy szeretnék egy harmincmillóba’ kerülő házat venni, de nekem csak tízmillióm van. Azt mondja a bank, hogy rendben, adok neked húszmilliót, de hogy nekem is hasznom legyen rajta, meg “neked is jó legyen” fizess havonta 100.000-et, mondjuk 400 hónapig. Nagy az öröm, hiszen ugyanúgy havi százat perkálunk, a Mariska néni helyett az Igrubuni banknak. Nézzük, ebben a pillanatban mennyi veszteségünk van: a saját tízmilliónk összes kamata (400 hónapra ki se meri számolni az ember) és az a biztonság amit eddig adott. Persze gyorsan elsiklunk felette a szerzési öröm okán.

Minden csoda nekünk dolgozik, megvan a kiszemelt házikó, egy kis alkuval belefér a harmincas keretbe, megköttetik aminek meg kell köttetnie, az eladó mosolyog, mi meg a biztonságot jelentő deszkák és téglák birtokában érezzük magunkat. Mosolyogva kifizetünk egy havi bérleti díjat az ügyvédnek, egy másikat a költöztetőknek, majd pár hónappal a beköltözés után még 11 havit az adóhatóságnak. A fenti veszteségekhez hozzáírnánk ezt a majdnem másfél milkót is, de a nagy örömben szépen elsiklunk fölötte.

Mivel a ház zugait más szele lengte be eddig, ráfér egy kis felújítás, amire elmegy 2-3 hónap és 1-2 további milliócska – azaz újabb egy, másfél év bérleti díj Mariska néninél – is csöndesen. Ezt sem érezzük veszteségnek, hiszen sajátunkra költöttük. Ráadásul egy idő után megszokjuk, hogy a saját ingatlan hibái miatt nem tudunk panaszkodni Mariska néninek – panaszkodhatunk helyette a tulajdonosnak azaz magunknak. Meg is tesszük, kell egy új kazán, eldugult a wc, pár csempe leesik, beázik a tető, ki kell vágni egy fát a ház előtt, el kell vitetni a gazt, a sittet. A tulajdonos meg veszi a lapot és javít és finanszíroz mosolyogva, folyamatosan. Évente belecsúszik fél milkó észrevétlenül, azaz újabb 4-5 havi bérleti díj.

A baj csak akkor jön, mikor eltelik az első két-három év és a javítgatandók nem fogynak, nyílászárókat is cserélni kéne (most éppen az a divat), ráadásul a válságvilág beköszönte ránk fújja a kamatok növekedését. Már régen nem százezer a bérleti díj – azaz a törlesztőrészlet, amit lassan mi is az előbbivel azonosítunk -, örülnénk is neki ha csak annyi volna, már százötvennek is örülnénk. Mennyi is a plusz 50.000 szorozva tizenkettővel? Évente újabb hat havi Marisnak nénit jelent.

Hol is tartunk már a bérleti díjjal, mely a hitel törlesztő részletéből, a tízmilliónk hiányzó kamataiból és a rendszeres karbantartási díjakból tevődik össze? A veszteségek nélkül is jóval havi 200.000 fölött járunk, megtakarításunk már régen nincs, tartalékok képzéséről nem is álmodunk. A hamis biztonság-érzetért megszerzett ingatlanunkat huszonötért se venné meg senki, azaz ha mégis megvenné valaki, akkor már csak tíz-tizenöt millióval tartoznánk a banknak…

Egy másik dimenzióban Mariska néni lakását azóta is mi bérleljük, a válságra hivatkozva immár 80.000-ért. Abban a világban talán sikerül a tízmilliónk biztonságával, kamataival és a “maradék” havi százhúszezerrel néhány év múlva máshogy befektetnünk. Ki tudja…

Most kell ingatlant venni?

Az utóbbi hetekben, hónapokban fölerősödött az a szóbeszéd – jól megtámogatva szakértői okosságokkal is – hogy most kell ingatlant venni.

Ezzel nem is lenne baj, hiszen láthatóan és folyamatosan csökkennek, alkudhatók az ingatlan árak, elég csak ránézni az ezzel foglalkozó oldalakon megjelenő hirdetésekre.

A piaci adatok alapján az idei évre várható a legnagyobb áresés a hazai lakáspiacon, többek közt ez derült ki a Portfolio.hu által szervezett legutóbbi lakáspiaci klub előadásaiból. A piac 2010-ben kínálati marad, de a jövő év elejétől – alacsony bázisról ugyan, de – megindulhat a várva várt áremelkedés. Forrás: resourceinfo.hu

Sokkal inkább azzal van bajom, hogy ez túlságosan összehangoltnak tűnik, megy a fesztivál a rengeteg devizahiteles “megmentéséről” – mintha csak valami vis-major, árvíz, vagy földrengés érte volna őket, nem pedig a sejthető árfolyamváltozás következményeiről lenne szó -, és újra megjelentek a bankok effajta termékei a hirdetésekben. Akár ezek össze is kapcsolódhatnak, hiszen ha úgy irányítjuk az emberek egy – lehetőleg jó nagy – csoportját, hogy vegye meg a többiek bedőlőnek tűnő hitele mögötti ingatlant, meg is oldottuk a problémát. Csak azt kell elhitetni a vevőkkel, hogy MOST kell venni. Az eladók már készen állnak, a megmentésükre szövetkezők szintén. A vevők meg vesznek ingatlant, meg hozzá finom hitel-terméket is. Mindenki jól jár?

Nekem tiszta déjà vu érzésem van, ugyanezt mintha már láttam volna 5-6 évvel ezelőtt, csakhogy az akkori “vevők” vannak most az “eladók” sapkájában… A “nagyok” vajon most vesznek, vagy eladnak? Mert az, hogy a “kicsik” veszítenek, teljesen biztos. A kérdés mindössze annyi, hogy mikor veszítenek nagyobbat, ha most vesznek, vagy ha nem vesznek.

Változni tudni kell

Milyen érdekes, hogy az emberek csak rendkívüli nehézségek árán képesek változtatni életükön, magukon. Pedig tudomásul vehetnék, hogy a jelenlegi életük, gondolataik is egy előző változás eredményei!

De miért is van szükség a változásra? Egyáltalán szükség van-e rá?

girl_with_blueErre a kérdésre az egyszerű válasz az, hogy nincsen. Csak abban az esetben van változásra, változtatásra szükség, ha az ember elégedetlen magával, vagy az őt körülvevő dolgokkal. Ezt pedig igen nehéz bevallani saját magunknak, hiszen a világunk, amiben élünk az egy általunk – vagy programunk – által létrehozott világ, a gyermekünk és alkotónk is egyben. Egy alkoholista sem mondogatja őszintén magáról, hogy ő alkoholista és szeretne nagyon megváltozni.

Tehát változni csak akkor érdemes, ha szükségét érezzük. Ez az érzés az első és egyben legnagyobb lépés a változás felé, ezt a legnehezebb megtenni. Sok esetben egyszerűbb megmagyarázni magunknak, hogy az élet ily’ kegyetlen, minden összeesküdött ellenünk, mindenki ellenünk van. Erre vagyunk kondicionálva, azt hazudták nekünk születésünk óta, hogy a világ ilyen, ebben az a feladatunk/sorsunk, hogy szenvedjünk amíg lehet. Nagyon ritka a boldogsághoz való útravaló, szinte minden a boldogtalanság elérését írja le számunkra.

Márpedig ez közösségeken és generációkon át folytatott sors-programozás eredménye, a gyermek sorsa szinten minden esetben kísértetiesen hasonlít a szüleiéhez. Legyen ez a más emberekhez való viszonya, vagy legyen ez a szegénységhez, gazdagsághoz, mások segítéséhez, támogatásához való viszony. A hasonló a hasonlót vonzza, márpedig ha hasonló vagy a szüleidhez, ne csodálkozz, hogy az életed is hasonlóan alakul. Ebben nincs semmi különös, vagy csodaszerű, egyszerűen ilyen a világ, ez a tradíció kell a rasszok létrejöttéhez és folyamatos újratermeléséhez.

Elolvastam a témában néhány könyvet, de talán a sok pszichológiai – ide sorolnám FREUD Álomfejtés című könyvét is, amit elég sokáig rágcsáltam és nem is sikerült végigolvasnom – sületlenség mellett T. HARV EKER, A milliomos elme titkai című könyve volt az, ami segített megérteni ezeket a folyamatokat. Ez a könyv elsősorban a pénzhez való viszonyról szól, de az benne az érdekes, hogy az abból leszűrt tapasztalat az élet többi területén is tökéletesen beválik. Ha ezen még nem gondolkoztál el, és hirtelen kívülről kezded el nézni a saját életed moziját, elég megdöbbentő képet kaphatsz, hirtelen nagyon más színben tud feltűnni a valóság!

Mit hallottál gyerekkorodban a pénzről, a gazdagságról és a gazdagokról? Hallottál-e olyan kijelentéseket, hogy a pénz minden gonoszság forrása; spórolni kell a nehéz időkre; a gazdagok kapzsik; a gazdagok bűnözők; mocskos gazdagok; a pénzért keményen meg kell dolgozni; a pénz nem a fán terem; az ember nem lehet egyszerre gazdag és lelkileg emelkedett; a pénz nem boldogít; a pénz beszél; a gazdagok egyre gazdagabbak lesznek, a szegények egyre szegényednek; a mi fajtánknak nem való; nem mindenki lehet gazdag; sosincs elég; továbbá a hírhedt mondatot: nem engedhetjük meg magunknak? Nálunk, otthon, apám mindig azt üvöltötte, valahányszor pénzt kértem tőle: “Mit gondolsz, nekem a bőröm alatt is pénz van?” Viccesen azt feleltem neki: “Bárcsak úgy lenne. Lenyúznám a bőrödet.” Sosem nevetett. Itt a bökkenő. Mindazok a kijelentések, amelyeket fiatal korunkban hallottunk a pénzről, megmaradnak a tudatalattinkban, és modellként szolgálnak pénzügyeink intézéséhez.

Béna kacsaként tipegünk ugyanazon az úton, amin szüleink és azok szülei. Lehet, hogy ez nem is baj, addig a pontig, amíg ezt vállalhatónak, jónak tartjuk, de utána már egyszerűen mazochizmusnak tűnik!

Ugyanebben a könyvben találtam rá egy érdekes gondolatra, melyet már régóta próbáltam megfogalmazni magamnak is, miszerint azért akar az ember vagyonosabb, gazdagabb lenni, hogy többet adhasson másoknak!

Biztosan hallottad már az “utánozó majom” kifejezést. Nos, az emberek sem sokban különböznek a majmoktól e tekintetben. Gyermekkorunkban mindent utánzással tanulunk meg. Sokan ódzkodnak beismerni, de van némi igazság a mondásban, miszerint “az alma nem esik messze a fájától”. Erről annak az asszonynak a története jut eszembe, aki sonkát főzött vacsorára, és levágta a hús mindkét végét, mondván: “Anyám is így csinálta.” Nos, éppen az anyja jött el hozzá aznap vacsorára. Meg is kérdezte tőle, miért vágta le mindig a sonka két végét. Az anyja azt felelte: “Anyám is így csinálta.” Elhatározták, hogy felhívják a nagymamát, és megkérdik tőle, miért vágta le mindig a sonka két végét. No és mit mondott a nagymama? “Mert túl kicsi volt a lábasom.”

Ez egy apróságnak tűnő, mosolyogtató példa, de az életünk és a gondolataink tele vannak ilyen majmolással, előre kiszámítható pozitív és negatív eredményeket produkálva. Egy pillanat alatt meghozunk olyan döntéseket – kizárólag a belénk tömött program alapján – ami egész későbbi életünket gyökeresen átalakíthatja, befolyásolja. A két legismertebb, mindenkit érintő ilyen dolog a házasság (röghöz kötés) és a lakáshitel (adósrabszolgaság) kérdése.

Szinte nincs olyan család ebben az országban, de talán a világ jelentős részén sem, ahol a szülők ne ragaszkodnának a házasság, a jogszerű – immár hit-telen és vallástalan – együttélés intézményéhez. Nem azért, mert fel tudnának hozni túl sok példát arra, hogy ez miért is jó, vagy mi ennek a haszna, egyszerűen bennük is ez az erős program munkál. Ezáltal a fiatalokat – akik még nem igazán képesek eldönteni ezt a kérdést magukban – folyamatosan bombázzák a cselekvéshez szükséges okossággal, aminek szinte mindig az a vége, hogy huszonévesen házasodnak és szintén huszonévesen válnak is. Ennek minden szépségével és rengeteg bánatával, veszteségével együtt. Egy esküvő kiadásai és az utána következő válás kiadásai sok esetben egy fél élet alatt megtermeledő javakkal érnek fel, a mentális veszteségekről nem is beszélve.

Ehhez nagyon hasonló a kényszeres tulajdonszerzésre – ingatlan tulajdon, nagyösszegű hitel segítségével – való iránymutatás és a hozzá tartozó okosság osztása is. Sajnos a saját környezetemben is vannak többen, akik a mostani eszükkel már nem engedtek volna ennek a demagóg erőszaknak és nem csak azért, mert a mostani pénzügyi válság mindenkit új gondolkodásmódra kényszerít. Egyszerűen azért, mert rájöttek, hogy olyanok adtak nekik tanácsot ebben a kérdésben, akiknek az égvilágon semmi tapasztalatuk nincs benne, sőt szinte kizárólag a saját programjuk adta valóság szerinti szöveget voltak képesek érvként felhozni. Egy olyan pénzügyi döntésre kényszerítették a hozzájuk legközelebb álló személyt – a gyermeküket – amihez nem rendelkezett a megfelelő ismeretekkel, majd hogy ezt a döntést a nekik tetsző módon hozza meg, rásegítettek.

A legcsúnyább eredmény – ebből is láthatunk rengeteget ha kicsit körülnézünk – a huszonéves friss házasok válása és – tulajdon helyett – a közös hitelterhek elosztása a bíróságon. Megfizetve mindent kamatostul, illetékestül, könnyestül… Talán ez a párocska, ha a mai napig egy bérelt lakásban tervezgetné a közös jövőt és a HÁZasságot, mosoly lenne a könny helyett. Ki tudja, ha még időben változtattak volna a gondolkodásukon, más lenne a helyzet.

Azt hiszem a fenti két markáns példa mellé belefér a családtagokhoz való viszony öröklése is. Ha egy családban a gyermek a folyamatos intrikát, egymás lenézését, a háta mögött való szidását látja, miért is gondolkodna máshogy? Miért is lennének barátai, miért is lenne aki felnéz rá, és miért is nézne ő fel valakire. Lehet, hogy a fenti esetben elérhető anyagi veszteség is fájdalmas, de a barátok, szerettek nélküli élet fájdalma mellett ez eltörpül. Márpedig jelenleg a társadalom tele van az effajta családmodell eredményével, az atomizált, bezárkózó, információ-zabáló egyedekkel, akik számára a boldogság egy felfoghatatlan, nemlétező valami, ami csak a brazil szappanoperákban és az amerikai nyál-műsorokban kaphat szót. Természetesen saját gondolatok és valódi gondolkozás nélkül.

A tradíció addig jó, amíg JÓ az azt alkalmazó ember számára és amikor már rossz, akkor nem tradíció, hanem kuruzslás, vakhit, babona. Gúzsba köti az elmét, determinálja a már sokszor végigélt, szenvedéssel és veszteséggel teli eseménysort. Tradicionális depresszió, saját gondolat helyetti majmolás.

A gondolatindító változást szinte mindig valami kritikus helyzet, valami tragédia indukálja. Ez is sorsszerű, programszerű működés. Miért kell megvárni azt a pontot, mikor már csak egy lehetőség marad? Miért kell az utolsó pillanatig ragaszkodni a demagóg tradícióhoz, akkor is ha látjuk, hogy amiatt kerültünk a tragikus helyzetbe?

Azért, mert a változtatás felelősséggel jár, míg a program szerinti működés más felelőssége. Szerintem ennyi az egyszerű magyarázat, minden más tankönyvekbe és tanulmányokba való…

Személy szerint büszke vagyok, hogy még időben – egyesek szerint igen korán – képes voltam meghozni a változást elősegítő döntéseimet és ezentúl sem lesz ez másképp. Ezen döntések eredményei kézzelfoghatók, bizonyítják számomra, hogy a sorsom nincs megírva sehol, sajnos – vagy sokkal inkább szerencsére – ezt a történetet magamnak kell megírni. Márpedig én magamnak nem fogok keserű történetet írni, eddig sem tettem, ezután sem fogom. Aki szeretne ebben a jó hangulatú, a tiszteletre és a szeretetre épülő történetben részt venni, azt szeretettel várom. Azoknak, akiknek ehhez jelenleg meg nem léphető változásra lenne szüksége, erőt és kitartást kívánok hozzá és türelemmel kivárom, míg időszerű nem lesz szereplésük a történetemben. Addig maradjunk egymást nem metsző halmazok egész elemei…

Kamathitel – kalkuláció

Némi kádban ülős filozofálás után készítettem egy számolótáblát, melyben egy új banki terméket próbáltam szimulálni.

Kamathitel

A termék neve Kamathitel, működése, elemei egyszerűen fogalmazva a következők:

  • Az ügyfél elhelyezi a Tőkéjét a bankban fix futamidőre, fix kamatozással, vállalva, hogy a futamidő alatt nem veszi ki a tőkét, sem annak kamatait (ez a konstrukció megegyezik a klasszikus lekötött betét termékkel)
  • Az ügyfél Hitelt kér, melynek összege megegyezik, vagy kisebb mint a betett Tőke, illetve a Tőke után a betét futamidejére szóló kamata, a futamideje pedig megegyezik a betét futamidejével
  • A Hitel valójában a Tőke kamatának megelőlegezése a bank részéről, fedezetként megtartva magát a Tőkét
  • A Hitel törlesztése a Tőke éves vagy havi kamataiból történik, azaz – jól megválasztott hitelösszegnél – az ügyfélnek nem szükséges további finanszírozást tennie
  • A futamidő végén az ügyfélnek megmarad a Tőke, megkapta a Hitel összegét és visszafizette az összes kamatot
  • A Bank számára az ügyfél nemfizetési kockázata alacsony, hiszen fedezetként a Tőke a futamidő teljes idején rendelkezésre áll

Az eredmény oszlopokkal kapcsolatos trükk a THM értékben rejlik, érdemes megnézni a BETÉT szekcióban kalkulált kamatos-kamatot és az ahhoz tartozó kamat és eredmény értékeket, illetve ezzel párhuzamosan a HITEL szekciót is. Természetesen fenntartva a tévedés és a hozzánemértés kockázatát ebben az esetben is.

A kalkulációs tábla letöltése: LouiSe-Kamathitel.xls

Lehet, hogy mindez csak fikció, de azért leírtam, mert ez jutott ma eszembe… Majd ráfogom a nyuszira.

Vegyél, ne bérelj – városi legenda?

Kicsit filozofáltam azon a közhelyen, melyet mindenki mondogat, de szerintem senki nem tudja, hogy pontosan miért is teszi…

Miért a főbérlőnek fizeted a havi bérleti díjat, mikor a saját lakásodba is fizethetnéd?

Nézzünk utána egy kicsit, hogy egy kis számolgatás után is igaz-e a fenti mondásban rejtőző állítás, vagy egyszerűen be kell tudni a városi legendák egyikének.

Tegyük fel, hogy a Kovács családnak – akinek nem áll rendelkezésére kapott, nyert, örökölt, stb. ingatlan erre a célra – laknia kell valahol és erre havonta 160.000 Ft-ot tud elkülöníteni a családi költségvetéséből. Ez az összeg fedezni tudja a megfelelő környéket és a megfelelő szobaszámot, komfortot – esetünkben, egy 30.000.000 Ft értékű lakás képében.

Ennek a Kovács családnak sok-sok évi takarékossággal sikerült egy kis tőkére is szert tennie, ez az összeg a példában 20.000.000 Ft.

Ebben az állapotban éri el őket a fenti mondás amire Kovács apuka kockás-papírt és hegyezett-ceruzát ragadva nekiáll számolgatni. Bekapcsolja számítógépét és meglátogatja több bank internetes oldalát is, ahol a hitel-kalkulátorokba precízen rögzíti a számokat. Az egyes bankok által kínált konstrukciókban vannak komoly eltérések, de a kalkulációhoz, döntés előkészítéshez nagyságrendileg – közép értékkel számolva – elegendőnek bizonyulnak.

Úgy tervezi, hogy a tőkéjét kétharmados önrészként felhasználva megveszi azt az ingatlant, amiben laknak. Ehhez egy banktól további 10.000.000 Ft hitelt szeretne felvenni, melyet 10 év alatt fizetne vissza.

Lássuk mi került Kovács apuka papírjára, a számítások ereményeként:

BÉRELEM MEGVESZEM
Bérleti díj: 160.000 Ft / hó

Kamatozó tőke: +20.000.000 Ft
A tőke kamata: +16.000.000 Ft
Kifizetendő bérleti díj: -19.200.000 Ft

Eredmény: +16.800.000 Ft

Törlesztő részlet: 160.000 Ft / hó

Az ingatlan értéke: +30.000.000 Ft
Kifizetendő tőke: -20.000.000 Ft
Kifizetendő illetékek: -3.000.000 Ft
Kifizetendő hitel + kamat: -19.200.000 Ft

Eredmény: -12.200.000 Ft

A bérleti esetben nagyon egyszerű volt a képlet, beszorozta a havi bérleti díj összegét a 120 hónappal, ennyi (19.200.000) a negatív oldal, míg a pozitív oldalon a tőke és annak kamatai vannak (36.000.000 Ft). Az eredmény e kettő különbsége lett.

36.000.000 - 19.200.000 = 16.800.000

Vételi esetben egy kicsit bonyolultabb, hiszen ott a pozitív oldalon mindössze a megvásárolt ingatlan értéke van (30.000.000 Ft), a negatív oldalon viszont a kifizetett tőke, a hitel és annak kamatai és az illetékek is megjelennek (42.200.000 Ft).

30.000.000 - 42.200.000 = -12.200.000

Kovács apuka első olvasatra nem hitte el, hogy valójában ez az eredmény, ezért újra nekiállt számolgatni, ezúttal nagyon okos és megbízható kompjútere segítségével, továbbá egy ügyes kis számolótáblával. Sajnos ezzel is hasonló eredményre jutott, így szomorúan ki kellett jelentenie magának, hogy ez nem a legjobb befektetési forma számára…

Azaz egyértelműen kockázatosabb megvásárolni – a bérleti díjjal megegyező havi törlesztő részlettel rendelkező hitellel – számára ugyanazt az ingatlant, mint folyamatosan bérelni. Hitel esetén ugyanúgy bérleti díjat fizet a “saját” ingatlanára a banknak, ráadásul az összes megtakarított pénze is rámegy erre az ügyletre. Azt is érdemes megnézni, hogy a két eredmény különbözete, majdnem megegyezik a bérelt/megvásárolt ingatlan értékével…

Ezek után Kovács apuka a fenti állítást egyértelműen városi legendának minősítette, hátradőlt bérelt lakásának nappalijában és folytatta kitartó, takarékoskodó, gyűjtögető életmódját.

Ingatlan befektetés

Ad-e a embernek valódi biztonságot egy befektetésként megvásárolt ingatlan, vagy egyszerűen ragaszkodunk a materiális, a napi életünkhöz tartozó tárgyakhoz, falhoz, földhöz és funkciókhoz?

house-1Ezt a döntést az emberek többsége csak azután lesz képes meghozni, ha már birtokon belül került, azaz megvásárolta az ingatlant. Ekkor viszont már túl van a keresési perióduson, az előzetes csalódásokon, a kifizetett illetékeken, a sorban állásokon, az új szomszédok megismerésén, az ingatlan hibáinak felfedezésén és talán az utólagos költségkalkuláción is.

A megszerzett birtoka néhány fallal körbekerített levegő, jobb esetben az övé az ingatlan alatti földterület is. Márpedig befektetés esetén ez utóbbi az ami hosszabb távon biztosan számít, hiszen a megvásárolt néhány köbméternyi levegőért és az azt határoló, folyamatosan romló minőségű falakért csak spekulációval megtámogatott árváltozás, vagy hirtelen igény-növekedés esetén lehet többet kérni a vásárlási árnál. Egy ingatlannál – hasonlóan a háborúkhoz szükséges feltételekhez; pénz, pénz, pénz – a három legfontosabb paraméter, annak helye, helye és helye. Minden más paraméter csak apró bónusz, vagy málusz – befektetési szempontból nem jelent a hellyel kapcsolatosan összehasonlítható kockázatot.

A fenti kérdésre objektív választ nem lehet adni, hiszen az, hogy kinek mit jelent a biztonság, kinek mi ad biztonságot az sok mindentől függ. Tradícióktól, mások véleményétől, sztereotípiáktól és attól is, hogy milyen volt az egyén múltja. Márpedig ha befektetési céllal vásárol ingatlant, akkor a jövőjéről dönt a kiválasztással és a vásárlással – nagy valószínűség szerint az addigi életében szerzett tapasztalatok alapján.

Ezek szerint kódolva van a rossz befektetési döntés az életünkbe, attól függően, hogy mit tanultunk a szüleinktől és életünk során milyen döntéseket hoztunk?

A válasz nagy biztonsággal kijelenthetően IGEN, legalábbis akkor, ha a mintavételben a társadalom egyes rétegei számukhoz mérten szerepelnek. Ettől függetlenül az is kijelenthető, hogy ha sikerült elszakadnunk a szubjektív érvektől, melyek a döntést előkészítik és próbálunk objektívan tervezni, jelentősen csökkenthetjük a rossz döntés kockázatát.

house-2A célunkkal kell elsősorban tisztában lenni, azaz a befektetni kívánt összegen bankban megszerezhető kamatnál magasabb hasznot realizálni, vagy tulajdonolni valamit. A szerzés és tulajdonlás utáni vágy és annak öröme határozza meg a szubjektív paramétereket és azok súlyát is az összehasonlításban, a döntésben. Ha valóban nyereséget akarunk realizálni, akkor ezeket az érveket el kell távolítani a döntés-előkészítő anyagunkból, mert jelentősen torzítják a képet. Próbáljunk meg kizárólag számokban és mértékegységekben kifejezhető értékekkel dolgozni és határozzuk meg a befektetéshez tartozó megtérülési időszakot is.

Készítsünk – vagy töltsünk le innen – számoló táblázatot, ahol legalább 10 éves időtartamra kalkuláljunk. Ha a befektetéshez hitelt is igénybe akarunk venni – ahogy ez ilyen értéknél és mértéktartó esetben mindennaposnak, érthetőnek nevezhető – akkor annak végösszege döntő lehet, hiszen ha egy 20MFt-os ingatlan megvásárlásához szükségünk lesz 10MFt hitelre és annak 10 éves futamideje alatt a dupláját fizetjük vissza, a befektetésünk eredménye a banknál 10MFt nyereség formájában realizálódhat. Gondoljunk arra, hogy 10 év múlva lesz egy ingatlan a tulajdonunkban, amelyet 30MFt-ért vásároltunk meg, azaz a 0%-os haszon-állapot eléréséhez az adott ingatlan értékének az adott helyen 50%-al kellene növekednie! Sőt a képlet még pontosabb abban az esetben, ha a befektetett összeghez hozzászámoljuk a befizetett illetékeket, ügyvédi és banki költségeket, továbbá a 10 év alatt szükséges felújításra költendő összegeket is. Durva számítás szerint ekkor már az 50% helyett 60-65% körül lesz a mutató.

Az ingatlan befektetés szubjektívumok alapján helytől és tendenciáktól függetlenül is lehet jó befektetés – hiszen egyfajta fedelet, biztonságot ad az adott futamidőre -, de objektív kalkuláció nélkül ennek az esélye elenyészően kicsi. Talán az egyedüli tanulság, hogy döntést nem a befektetés után, hanem előtte kell meghozni…