Kitől bérlem a lakásomat?

Vajon az ingatlan tulajdonosok közül hányan tudják, hogy saját maguktól bérlik azt amiben laknak? Esetenként – hitelrésztől függően – a piaci ár duplájáért…

Érdemes tavasszal és nyáron végigmenni a családi házas területeken, majdnem mindenhol megy a munka, furgonok állnak a házak előtt, melósok robotolnak a tetőn, a kertekben, mindenhol. Vannak olyan házak, ahol minden évben… Ezekben laknak a világ legjobb főbérlői.

Emlékszem a 2006 körüli időszakra, amikor mindenki hülyének nézett, hogy bérelt lakásban laktunk és nem álltunk be a nép alkotta szép, hosszú sorba és járultunk a hitelintézetek oltára elé. Pedig valljuk be, igen kecsegtető ajánlatokat kaptam, minden héten megtalált valamelyik bank, vagy ismerős ismerőse egy-egy soha vissza nem térő ajánlattal. Sikerült ellenállni, egy viszonylag egyszerű módszert felhasználva – ha nem akarsz rosszul járni, nézd meg mit csinálnak a legtöbben és tedd az ellenkezőjét. Így utólag még azt is hozzátenném, hogy a döntésben benne volt az is, hogy megtehettem, hogy saját akaratomból döntöttem. Nem volt – pontosabban nem vettem róla tudomást – olyan valós, vagy mondvacsinált nyomás, ami miatt be kellett volna állnom a sorba. Inkább csendben figyeltem mi történik…

Több ismerősömmel beszéltem az utóbbi időben, akiket sokadszorra tesz próbára a tudtukon (ismeretükön) kívüli deviza-spekulációjuk eredménye, azaz a magas svájci frank árfolyam. Mindannyian sokat tanultak az utóbbi években, bár ez a tanfolyam nem tartozik a legolcsóbbak közé. Persze az, hogy a megszerzett tudást hogy tudják majd kamatoztatni, egy másik kérdés. Azt viszont remélem, hogy az ő, illetve a mi gyerekeink tanulnak belőle.

Az esetek jelentős részében nem is csak az árfolyamváltozás okozza a nagy terhet, hanem az, hogy mindenféle tervezés és mérlegelés nélkül vágtak bele – sokan úgy gondolják önhibájukon kívül – a tulajdonszerzésbe. A legjobb családi érv a “saját=biztonság” volt és a leghangosabb érvelők mindig a közeli családtagok voltak. Ők most a csöndes sajnálkozók táborát erősítik. Tehát ezek az ismerősök, akik nem tehették meg, hogy szabadon döntenek, elfogadták a reklámok diktátumát és fogyasztani kezdtek. Hitelterméket fogyasztottak, anélkül, hogy számolgattak volna befektetés-megtérülést, illetve bármilyen kockázatelemzésbe fogtak volna. Ez manapság azért nem olyan nagy mutatvány, minden középiskolás gyerek tud használni táblázatkezelőt. A számokat meg be lehet írni és utána dönteni. Így ha mégis kiderül, hogy rossz a rossz döntés, rá lehet fogni a táblázatkezelőre…

Nos, azóta már sok ezer honfitársunk – remélem, hogy tényleg – megtanulta a leckét, sok mindent máshogy lát és remélhetőleg a gyerekeinek is továbbadja ezt a megszerzett tudást. Nem csak azt, hogy mielőtt befektetünk, próbálunk valamiféle tervet csinálni, hanem azt is, hogy nem minden az, aminek első ránézésre látszik. Az ingatlan tulajdon sem az, amit az idevágó hitel-marketing mond róla. Elfelejtik elmesélni, hogy amikor az ember a pénzét ingatlanra költi és abban az ingatlanban lakik, akkor valójában saját magától bérli, méghozzá elég könyörtelen konstrukcióban.

A saját magunkkal kötött bérleti szerződés főbb tételei:

1. kötelező az ingatlan értékével arányos “kaució” fizetése (ingatlanszerzési illeték, 2-3%) melyet a bérlő sosem kap vissza

2. az ingatlan és ahhoz tartozó mindennemű terület gondozásának kötelessége

3. az ingatlan folyamatos állagmegóvása és fejlesztése a bérlő saját költségén

4. kötelező az ingatlanra kirótt helyi adók befizetése

5. kötelező a lakás-, vagyonbiztosítási és vagyonvédelmi díjak fizetése

6. bérlő elfogadja, hogy a bérbeadó akár duplájára is emelheti a bérleti díjat mindennemű szerződésmódosítás nélkül is (hitel esetén a havi törlesztésről van szó)

7. bérlő elfogadja, hogy sok (10-30) éven keresztül vállalja a fenti feltételek teljesítését, anyagi lehetőségeitől függetlenül

8. bérlő elfogadja, hogy a bérleti szerződés egyoldalú felmondása esetén más ingatlan tulajdonjoga is a bérbeadóé – ebben az esetben a finanszírozó banké – lehet (ingatlanfedezetű hitel)

9. ha a bérlő felmondja a szerződést, akkor az azzal járó terheken (hitel-tartozás) kívül, az ingatlan értékével arányos összeget kell fizetnie (jövedelem adó)

Nem sok normális bérlőt ismerek, aki a fenti feltételek közül mindet elfogadná egy idegennel való szerződéskötéskor, de ugye magunkkal mindig kivételezünk… Leginkább akkor, ha nem is olvassuk el a feltételeket.

Talán néhány olvasónak magyarázatra szorul, miként is kapcsolódik a bérlés és a tulajdonlás ebben az esetben. Nézzük meg ezt egy példán keresztül, melyet gyorsan lekörmölök az utókornak:

2006-ot írunk, egy kb. 30.000.000 Ft piaci értékű lakást bérelek, melynek a havi bérleti díja 100.000 Ft. Erős – és folyamatos, minden irányból érkező – nyomásra úgy döntök, hogy ezt a 100.000 forintot inkább a “sajátomra költöm”, ezért felkeresek egy bankot. Elmondom nekik, hogy szeretnék egy harmincmillóba’ kerülő házat venni, de nekem csak tízmillióm van. Azt mondja a bank, hogy rendben, adok neked húszmilliót, de hogy nekem is hasznom legyen rajta, meg “neked is jó legyen” fizess havonta 100.000-et, mondjuk 400 hónapig. Nagy az öröm, hiszen ugyanúgy havi százat perkálunk, a Mariska néni helyett az Igrubuni banknak. Nézzük, ebben a pillanatban mennyi veszteségünk van: a saját tízmilliónk összes kamata (400 hónapra ki se meri számolni az ember) és az a biztonság amit eddig adott. Persze gyorsan elsiklunk felette a szerzési öröm okán.

Minden csoda nekünk dolgozik, megvan a kiszemelt házikó, egy kis alkuval belefér a harmincas keretbe, megköttetik aminek meg kell köttetnie, az eladó mosolyog, mi meg a biztonságot jelentő deszkák és téglák birtokában érezzük magunkat. Mosolyogva kifizetünk egy havi bérleti díjat az ügyvédnek, egy másikat a költöztetőknek, majd pár hónappal a beköltözés után még 11 havit az adóhatóságnak. A fenti veszteségekhez hozzáírnánk ezt a majdnem másfél milkót is, de a nagy örömben szépen elsiklunk fölötte.

Mivel a ház zugait más szele lengte be eddig, ráfér egy kis felújítás, amire elmegy 2-3 hónap és 1-2 további milliócska – azaz újabb egy, másfél év bérleti díj Mariska néninél – is csöndesen. Ezt sem érezzük veszteségnek, hiszen sajátunkra költöttük. Ráadásul egy idő után megszokjuk, hogy a saját ingatlan hibái miatt nem tudunk panaszkodni Mariska néninek – panaszkodhatunk helyette a tulajdonosnak azaz magunknak. Meg is tesszük, kell egy új kazán, eldugult a wc, pár csempe leesik, beázik a tető, ki kell vágni egy fát a ház előtt, el kell vitetni a gazt, a sittet. A tulajdonos meg veszi a lapot és javít és finanszíroz mosolyogva, folyamatosan. Évente belecsúszik fél milkó észrevétlenül, azaz újabb 4-5 havi bérleti díj.

A baj csak akkor jön, mikor eltelik az első két-három év és a javítgatandók nem fogynak, nyílászárókat is cserélni kéne (most éppen az a divat), ráadásul a válságvilág beköszönte ránk fújja a kamatok növekedését. Már régen nem százezer a bérleti díj – azaz a törlesztőrészlet, amit lassan mi is az előbbivel azonosítunk -, örülnénk is neki ha csak annyi volna, már százötvennek is örülnénk. Mennyi is a plusz 50.000 szorozva tizenkettővel? Évente újabb hat havi Marisnak nénit jelent.

Hol is tartunk már a bérleti díjjal, mely a hitel törlesztő részletéből, a tízmilliónk hiányzó kamataiból és a rendszeres karbantartási díjakból tevődik össze? A veszteségek nélkül is jóval havi 200.000 fölött járunk, megtakarításunk már régen nincs, tartalékok képzéséről nem is álmodunk. A hamis biztonság-érzetért megszerzett ingatlanunkat huszonötért se venné meg senki, azaz ha mégis megvenné valaki, akkor már csak tíz-tizenöt millióval tartoznánk a banknak…

Egy másik dimenzióban Mariska néni lakását azóta is mi bérleljük, a válságra hivatkozva immár 80.000-ért. Abban a világban talán sikerül a tízmilliónk biztonságával, kamataival és a “maradék” havi százhúszezerrel néhány év múlva máshogy befektetnünk. Ki tudja…

A változ(tat)ás éve

Ahogy sejtettem (tudtam:), a Gergely-naptár szerint 2010-nek számozott év is a szép nagy változások jegyében fog telni, ahogy tette ezt a 2006-os év legutóbb.

Részemről a változások a tegnapi nappal elkezdődtek. Elő a vésőt, a kalapácsot és a megtérülést. Kedden megláttam az út szélén, szerdán és csütörtökön találkák következtek, majd a péntek jogi útra terelte a kapcsolatunkat. A jövő hét a teljesítésé és aztán következik az együttműködés, melynek hosszát középtávra tervezem. Ez idő alatt etetem, hízik, aztán ha kinőtte az ólat, le lesz vágva.

Ablak és hangszórók

Fura(?) dolgok történnek a világban, óvatosan a vágyakkal! Aki nem hiszi, semmiképpen ne járjon utána, járjon csak előtte.

A szoba, az ablak felől nézve...Egy-két hónappal ezelőtt – mikor éppen a menetrend szerinti tárgy-iszonyom érkezett a kettes vágányra – meséltem a csajoknak, hogy én egy olyan szobát képzelek el magamnak, amiben van egy asztal szemben az ablakkal, rajta a masinám, amivel éppen termelek, az ablak két szélén pedig 1-1 hangfal. Semmi több. Jó lenne minél kevesebb tárgyat tárolni magam körül.

Nos, ma az történt, hogy egy olyan eladó házat néztünk meg, amiben van néhány szoba… Az egyikben – melynek a kelet felé néző fala egy nagy ablak – feltűnt, hogy a falak egy része vékony ruhaanyaggal volt burkolva, illetve a két sarka le volt vágva. A tulajdonos azt mondta, hogy egy híres fotóművész lakott itt és ő épített be hangszórókat oda… Oppá?

Vannak időszakok, amikor azt érzem, hogy minden vágyam teljesül. Az utóbbi időben ez többszörösen így van, csak el kell ezt valahogy fogadnom. Persze lehet újat kívánni bátran, a Dzsinn mosolyog és teljesít mindent. Egyet nem szabad; félni. Van olyan mocsok ez a Dzsinn, hogy a félelmek tárgyát is létrehozza, megteremti neked ha elég erősen kívánod. A félelem pedig elég erős ahhoz, hogy hangos legyen és megvalósuljon. Aztán lehet nyafogni, hogy én nem ilyet lovat akartam. Pedig de. Jóccakát.

Most kell ingatlant venni?

Az utóbbi hetekben, hónapokban fölerősödött az a szóbeszéd – jól megtámogatva szakértői okosságokkal is – hogy most kell ingatlant venni.

Ezzel nem is lenne baj, hiszen láthatóan és folyamatosan csökkennek, alkudhatók az ingatlan árak, elég csak ránézni az ezzel foglalkozó oldalakon megjelenő hirdetésekre.

A piaci adatok alapján az idei évre várható a legnagyobb áresés a hazai lakáspiacon, többek közt ez derült ki a Portfolio.hu által szervezett legutóbbi lakáspiaci klub előadásaiból. A piac 2010-ben kínálati marad, de a jövő év elejétől – alacsony bázisról ugyan, de – megindulhat a várva várt áremelkedés. Forrás: resourceinfo.hu

Sokkal inkább azzal van bajom, hogy ez túlságosan összehangoltnak tűnik, megy a fesztivál a rengeteg devizahiteles “megmentéséről” – mintha csak valami vis-major, árvíz, vagy földrengés érte volna őket, nem pedig a sejthető árfolyamváltozás következményeiről lenne szó -, és újra megjelentek a bankok effajta termékei a hirdetésekben. Akár ezek össze is kapcsolódhatnak, hiszen ha úgy irányítjuk az emberek egy – lehetőleg jó nagy – csoportját, hogy vegye meg a többiek bedőlőnek tűnő hitele mögötti ingatlant, meg is oldottuk a problémát. Csak azt kell elhitetni a vevőkkel, hogy MOST kell venni. Az eladók már készen állnak, a megmentésükre szövetkezők szintén. A vevők meg vesznek ingatlant, meg hozzá finom hitel-terméket is. Mindenki jól jár?

Nekem tiszta déjà vu érzésem van, ugyanezt mintha már láttam volna 5-6 évvel ezelőtt, csakhogy az akkori “vevők” vannak most az “eladók” sapkájában… A “nagyok” vajon most vesznek, vagy eladnak? Mert az, hogy a “kicsik” veszítenek, teljesen biztos. A kérdés mindössze annyi, hogy mikor veszítenek nagyobbat, ha most vesznek, vagy ha nem vesznek.

Gazdag papa, szegény papa

Vannak olyan információk, amelyek csak lassan érlelődve tudnak eljutni a tudatomig – de azt is meg kell állapítanom, hogy sok esetben a tudatalattimba való eljutásukig szerencsére nem kell sokat várni. Bizonyára egy ilyen profilba tartozom, nekem ilyen bonyolult a megértési procedúrám.

Még a tavalyi év elején olvastam Robert T. Kiyosaki Gazdag papa, szegény papa című könyvét, akkor azt hittem, hogy sikerült megértenem a mondanivalóját. Ma már tudom azt is, hogy akkor nem – vagy csak részben – sikerült, ehhez is el kellett telni sok-sok időnek és be kellett következni bizonyos eseményeknek. A megértést úgy szoktam ellenőrizni magamon, hogy össze tudom-e foglalni az adott témát, könyvet, előadást egy mondatban, vagy nem tudom. Ha nem tudom összefoglalni, akkor nem sikerült tudatosan megértenem, de ez nem zárja ki azt, hogy a feldolgozása már tudatalatti szinten gőzerővel folyik.

Nos, a fenti könyv mondanivalójának magvas, egy mondatos összefoglalója benne van a szövegben, csak ki kellett hogy emelkedjen onnan:

Az anyagi gondok elsőrendű oka az, hogy az emberek nem tudnak különbséget tenni eszköz és forrás között.

Az eszköz és a forrás mint szó szinte mindenki számára felfogható, de a fenti kontextusban ez már nem megy mindenkinek. Sőt – saját példámból kiindulva – ez ilyen egyszerű megállapításokon, melyek további definíciókra hivatkoznak könnyen átsiklik az ember, teszi ezt elsősorban lustaságból. Lusta megérteni a fogalmakat, ezáltal a definíció, majd a mondanivaló is érthetetlen marad számára.

Számviteli definíció:
Eszköz: a vállalkozás működéséhez szükséges erőforrások
Forrás: az eszközök beszerzéséhez és fenntartásához szükséges javak keletkezésének helye, azaz származása

(forrás: Pénzügyi intelligencia blog)

Egyszerűbben megfogalmazva az eszköz pénzt termel, pénzt juttat a zsebünkben, míg a forrás pénzt vesz ki a zsebünkből. Azaz pont az ellenkező irányba húzzák a szekeret. Ez úgy gondolom elég egyszerű definíció ahhoz, hogy a fenti kulcsmondatból levezethessük a következőt:

A gazdagok eszközöket vesznek, a szegények és a középosztálybeliek forrásokat.

Akinek sok pénztermelő eszköze van, az gazdag, akinek sok pénzt felemésztő forrása van az szegény. Itt fontos megemlíteni, hogy számomra a “gazdag” és a “szegény” között nem a pénzösszeg mennyisége a kérdés, hanem a tendencia. Akinek van 10.000.000 Ft a bakszámláján és nincs tartozása az ugyanannyira gazdag, mint akinek 100.000.000 Ft-ja van. Aki pedig havonta 10.000 Ft-ot fizet be csekken a banknak hiteltörlesztés gyanánt – számára luxuscikkekért – az ugyanolyan szegény, mint aki 100.000 Ft-ot. Ugyanis a tízezerből előbb utóbb százezer lesz, ahogy a tízmillióból is százmillió, csak más-más előjellel. Azért gondolom azt, hogy ez így lesz, mert hiszek a kulcsmondatban található megállapításban, nem elméleti, hanem gyakorlati, tapasztalati okok által.

Az ilyen egyszerű információk, összefüggések ismerete nélkül a jelen korban ugyanolyan veszélyben van az ember, mint a vadnyugaton volt pisztoly és ló nélkül. A családok jelentős részében még mindig feudalizmusból örökölt “tudás” átadása folyik, legyen földed – manapság ingatlan tulajdonnak hívják, melynek megszerzése a “minden áron” kategóriába tartozik -, akkor nem halsz éhen, és nem fagysz meg. Csak csöndesen jegyezném meg ehhez, hogy de, akkor is éhen halsz és megfagysz, ha nem tudod megművelni és felépíteni – mai szóval fenntartani. Sokan tapasztalják ezt manapság a saját bőrükön. A hitelből megvásárolt – ezáltal számukra luxus – saját használatú ingatlanról azt hiszik, hogy az egy eszköz, ami pénzt termel (hiszen nem kell lakbért fizetni, állítólag hosszú távon növekszik az ingatlan értéke a piacon). Mivel generikusan ők szegények, bizonyára rosszul gondolják és valójában forrást vettek, ami viszi a pénzüket folyamatosan – elég csak ránézni az ingatlanhoz kapcsolódó kiadásokra…

A bevezetőben írtam, hogy sok esetben sikerül dolgokat megértenem úgy, hogy valójában nem is értem azokat. Ezt onnan veszem észre, hogy egy szituációban tudom miként kéne az aktuális információim alapján döntenem, de mégsem hozom meg a döntést. Ha ezek az “akadályozók” programozott – mely programok jelentős részét továbbra is rossznak tartok – gondolatok volnának, akkor jó sok sikertelen tranzakció birtokosa lennék. Mivel nem így van, azaz az eredmény nem az örökölt programom szerint elvárható eredményt adja, másra kell gondolnom. Ezek a – jókor és jól – blokkoló gondolatok idővel érthetővé válnak és mindnek megtalálom a forrását is. Ezáltal bízok is bennük, bár elég kritikus vagyok ahhoz, hogy vita nélkül elfogadjam őket.

Ha igaznak tekintjük azt a mondást, hogy “a szegénység szegénységet szül”, akkor azt is igaznak tekinthetjük, hogy a szegényt szegény szüli és az utód szegénységéért a szegényt szülő a felelős. Azaz a gyermekem szegénységéért én vagyok a felelős, nem az én szüleim. Ők az én szegénységemért felelősek. Ha ezt tudom és megértem, akkor az olyan – a gyermek tudásának növelésével kapcsolatosan születő – tartalmú mondatokat, mint “öreg vagyok már ehhez, hogy megtanuljam”, “nem értek hozzá”, “tanuld meg magad, én nem értem”, “nincs rá lehetőségünk”, “nincs pénzünk rá” száműzni kell jó messzire. Ezek a gondolatok biztosítják a klónozást, a szegénység megszülését, biztos átörököltetését a következő generációba. Csak a folyamatos tanulás, a saját tudás bővítése lehet követendő példa, minden más arra szolgál, hogy a mások által belénk programozott “tudást” adjuk át, ellenőrizetlenül, sokszor előre tudott eredménnyel.

Azt hiszem, egy egész generáció mondhatja el magáról, döbben rá idővel, hogy üres zsebbel, üres fejjel és üres szívvel eresztették útjára. Már csak az a kérdés számomra, hogy lehet-e ebben a sorsban komoly változtatást tenni egy generáció alatt, vagy el kell fogadni a klónok programozott életciklusának megváltoztathatatlanságát…

Ingatlan adó, adósság

Az utóbbi évek ingatlanszaporulatának is megjött a saját férge, saját szimbiótája, saját elősködője…

Ingatlan adó

A médiák segítségével szerteúszott a sok apró spermium, megtermékenyítette az adófizetők agyát, majd zombiként ráhangolta a tulajdonszerzés eme módjára. Lett is nekik tulajdonuk, dupla áron beszerezve, jelzáloggal terhelve – abban bízva, hogy annál az időnél, mikor kalkulálták a teherbírásukat, majd jobb idők jönnek. Lehet, hogy majd jönnek, de nem mindenkinek…

A tulajdonos zombisereg immár tulajdonba kerülve dőlt hátra plazmatévéje előtt a teszkóakciós karosszékében és bújta a hetente a postaládájába kerülő mostveddmeghitelre prospektusokat. Immár azon ábrándozott, hogy hova viszi el nyelveket nem beszélő családját nyáron – lehetőleg minél nagyobb tengerpartra. Nem is akárhogyan, majd az új hitelre megvásárolt járgányával, jól megpakolva májkrémkonzervvel és sörrel az életben maradáshoz.

Élni tudni kell, felélni pedig mindenki tud. Túlélni már kevesebben.

Minden év első öt hónapját a közösnek dolgozzuk (kb. ennyi esik ránk, adózókra), még egy hónap biztosan elmegy jövedéki adóra is (üzemanyag, cigi, pia), a maradék fél évben kapott jövedelmünket meg eloszthatjuk a fentiekre… Talán 2-3 hónapot dolgozunk a hiteltörlesztésekre és ha ügyesek vagyunk, még valamennyit az életben maradásra (rezsi, étkezés) is hagyunk. Közgazdász legyen a talpán, aki szerint magyarázható a tulajdonszerzés és az életben maradás ezen jövedelmek és terhek alapján.

Egy apró tervezett teher még, hogy nyugodtan alhassunk, bízva a szép jövőben; a majdan, nyugdíjas szüleinktől, vagy a gyermekeinknek tőlünk örökölt ingatlanon is lesz egy szép jelzálog, az évek során összegyűlt és be nem fizetett ingatlanadóból.

Tervezni tudni kell, az államnak meg megadni az adószedés monopóliumát. Cserébe viszont kapunk közvilágítást, utakat és gyerekeinknek egészségügyi, óvodai és iskolai ellátást. Meg más gyerekeinek is, akiket közvetve mi tartunk el, az állam szponzorai, finanszírozói…

És nem utolsó sorban kapunk cirkuszt is, nagyban négy évente, kicsiben meg minden nap, amit nézhetünk hőbörögve, kenyeret majszolva a szoba sarkában.

Vegyél, ne bérelj – városi legenda?

Kicsit filozofáltam azon a közhelyen, melyet mindenki mondogat, de szerintem senki nem tudja, hogy pontosan miért is teszi…

Miért a főbérlőnek fizeted a havi bérleti díjat, mikor a saját lakásodba is fizethetnéd?

Nézzünk utána egy kicsit, hogy egy kis számolgatás után is igaz-e a fenti mondásban rejtőző állítás, vagy egyszerűen be kell tudni a városi legendák egyikének.

Tegyük fel, hogy a Kovács családnak – akinek nem áll rendelkezésére kapott, nyert, örökölt, stb. ingatlan erre a célra – laknia kell valahol és erre havonta 160.000 Ft-ot tud elkülöníteni a családi költségvetéséből. Ez az összeg fedezni tudja a megfelelő környéket és a megfelelő szobaszámot, komfortot – esetünkben, egy 30.000.000 Ft értékű lakás képében.

Ennek a Kovács családnak sok-sok évi takarékossággal sikerült egy kis tőkére is szert tennie, ez az összeg a példában 20.000.000 Ft.

Ebben az állapotban éri el őket a fenti mondás amire Kovács apuka kockás-papírt és hegyezett-ceruzát ragadva nekiáll számolgatni. Bekapcsolja számítógépét és meglátogatja több bank internetes oldalát is, ahol a hitel-kalkulátorokba precízen rögzíti a számokat. Az egyes bankok által kínált konstrukciókban vannak komoly eltérések, de a kalkulációhoz, döntés előkészítéshez nagyságrendileg – közép értékkel számolva – elegendőnek bizonyulnak.

Úgy tervezi, hogy a tőkéjét kétharmados önrészként felhasználva megveszi azt az ingatlant, amiben laknak. Ehhez egy banktól további 10.000.000 Ft hitelt szeretne felvenni, melyet 10 év alatt fizetne vissza.

Lássuk mi került Kovács apuka papírjára, a számítások ereményeként:

BÉRELEM MEGVESZEM
Bérleti díj: 160.000 Ft / hó

Kamatozó tőke: +20.000.000 Ft
A tőke kamata: +16.000.000 Ft
Kifizetendő bérleti díj: -19.200.000 Ft

Eredmény: +16.800.000 Ft

Törlesztő részlet: 160.000 Ft / hó

Az ingatlan értéke: +30.000.000 Ft
Kifizetendő tőke: -20.000.000 Ft
Kifizetendő illetékek: -3.000.000 Ft
Kifizetendő hitel + kamat: -19.200.000 Ft

Eredmény: -12.200.000 Ft

A bérleti esetben nagyon egyszerű volt a képlet, beszorozta a havi bérleti díj összegét a 120 hónappal, ennyi (19.200.000) a negatív oldal, míg a pozitív oldalon a tőke és annak kamatai vannak (36.000.000 Ft). Az eredmény e kettő különbsége lett.

36.000.000 - 19.200.000 = 16.800.000

Vételi esetben egy kicsit bonyolultabb, hiszen ott a pozitív oldalon mindössze a megvásárolt ingatlan értéke van (30.000.000 Ft), a negatív oldalon viszont a kifizetett tőke, a hitel és annak kamatai és az illetékek is megjelennek (42.200.000 Ft).

30.000.000 - 42.200.000 = -12.200.000

Kovács apuka első olvasatra nem hitte el, hogy valójában ez az eredmény, ezért újra nekiállt számolgatni, ezúttal nagyon okos és megbízható kompjútere segítségével, továbbá egy ügyes kis számolótáblával. Sajnos ezzel is hasonló eredményre jutott, így szomorúan ki kellett jelentenie magának, hogy ez nem a legjobb befektetési forma számára…

Azaz egyértelműen kockázatosabb megvásárolni – a bérleti díjjal megegyező havi törlesztő részlettel rendelkező hitellel – számára ugyanazt az ingatlant, mint folyamatosan bérelni. Hitel esetén ugyanúgy bérleti díjat fizet a “saját” ingatlanára a banknak, ráadásul az összes megtakarított pénze is rámegy erre az ügyletre. Azt is érdemes megnézni, hogy a két eredmény különbözete, majdnem megegyezik a bérelt/megvásárolt ingatlan értékével…

Ezek után Kovács apuka a fenti állítást egyértelműen városi legendának minősítette, hátradőlt bérelt lakásának nappalijában és folytatta kitartó, takarékoskodó, gyűjtögető életmódját.

Ingatlan befektetés

Ad-e a embernek valódi biztonságot egy befektetésként megvásárolt ingatlan, vagy egyszerűen ragaszkodunk a materiális, a napi életünkhöz tartozó tárgyakhoz, falhoz, földhöz és funkciókhoz?

house-1Ezt a döntést az emberek többsége csak azután lesz képes meghozni, ha már birtokon belül került, azaz megvásárolta az ingatlant. Ekkor viszont már túl van a keresési perióduson, az előzetes csalódásokon, a kifizetett illetékeken, a sorban állásokon, az új szomszédok megismerésén, az ingatlan hibáinak felfedezésén és talán az utólagos költségkalkuláción is.

A megszerzett birtoka néhány fallal körbekerített levegő, jobb esetben az övé az ingatlan alatti földterület is. Márpedig befektetés esetén ez utóbbi az ami hosszabb távon biztosan számít, hiszen a megvásárolt néhány köbméternyi levegőért és az azt határoló, folyamatosan romló minőségű falakért csak spekulációval megtámogatott árváltozás, vagy hirtelen igény-növekedés esetén lehet többet kérni a vásárlási árnál. Egy ingatlannál – hasonlóan a háborúkhoz szükséges feltételekhez; pénz, pénz, pénz – a három legfontosabb paraméter, annak helye, helye és helye. Minden más paraméter csak apró bónusz, vagy málusz – befektetési szempontból nem jelent a hellyel kapcsolatosan összehasonlítható kockázatot.

A fenti kérdésre objektív választ nem lehet adni, hiszen az, hogy kinek mit jelent a biztonság, kinek mi ad biztonságot az sok mindentől függ. Tradícióktól, mások véleményétől, sztereotípiáktól és attól is, hogy milyen volt az egyén múltja. Márpedig ha befektetési céllal vásárol ingatlant, akkor a jövőjéről dönt a kiválasztással és a vásárlással – nagy valószínűség szerint az addigi életében szerzett tapasztalatok alapján.

Ezek szerint kódolva van a rossz befektetési döntés az életünkbe, attól függően, hogy mit tanultunk a szüleinktől és életünk során milyen döntéseket hoztunk?

A válasz nagy biztonsággal kijelenthetően IGEN, legalábbis akkor, ha a mintavételben a társadalom egyes rétegei számukhoz mérten szerepelnek. Ettől függetlenül az is kijelenthető, hogy ha sikerült elszakadnunk a szubjektív érvektől, melyek a döntést előkészítik és próbálunk objektívan tervezni, jelentősen csökkenthetjük a rossz döntés kockázatát.

house-2A célunkkal kell elsősorban tisztában lenni, azaz a befektetni kívánt összegen bankban megszerezhető kamatnál magasabb hasznot realizálni, vagy tulajdonolni valamit. A szerzés és tulajdonlás utáni vágy és annak öröme határozza meg a szubjektív paramétereket és azok súlyát is az összehasonlításban, a döntésben. Ha valóban nyereséget akarunk realizálni, akkor ezeket az érveket el kell távolítani a döntés-előkészítő anyagunkból, mert jelentősen torzítják a képet. Próbáljunk meg kizárólag számokban és mértékegységekben kifejezhető értékekkel dolgozni és határozzuk meg a befektetéshez tartozó megtérülési időszakot is.

Készítsünk – vagy töltsünk le innen – számoló táblázatot, ahol legalább 10 éves időtartamra kalkuláljunk. Ha a befektetéshez hitelt is igénybe akarunk venni – ahogy ez ilyen értéknél és mértéktartó esetben mindennaposnak, érthetőnek nevezhető – akkor annak végösszege döntő lehet, hiszen ha egy 20MFt-os ingatlan megvásárlásához szükségünk lesz 10MFt hitelre és annak 10 éves futamideje alatt a dupláját fizetjük vissza, a befektetésünk eredménye a banknál 10MFt nyereség formájában realizálódhat. Gondoljunk arra, hogy 10 év múlva lesz egy ingatlan a tulajdonunkban, amelyet 30MFt-ért vásároltunk meg, azaz a 0%-os haszon-állapot eléréséhez az adott ingatlan értékének az adott helyen 50%-al kellene növekednie! Sőt a képlet még pontosabb abban az esetben, ha a befektetett összeghez hozzászámoljuk a befizetett illetékeket, ügyvédi és banki költségeket, továbbá a 10 év alatt szükséges felújításra költendő összegeket is. Durva számítás szerint ekkor már az 50% helyett 60-65% körül lesz a mutató.

Az ingatlan befektetés szubjektívumok alapján helytől és tendenciáktól függetlenül is lehet jó befektetés – hiszen egyfajta fedelet, biztonságot ad az adott futamidőre -, de objektív kalkuláció nélkül ennek az esélye elenyészően kicsi. Talán az egyedüli tanulság, hogy döntést nem a befektetés után, hanem előtte kell meghozni…